«Проживаю на першому поверсі та не далеко від центру міста. Є ідеї по розвитку власного бізнесу, для якого хочу використати як офіс власну квартиру. Але кажуть, що це є досить проблематичним з точки зору закону. Мене цікавить, що про це говорить наше законодавство?»

Як відомо, переважна більшість офісів у містах України розташовуються на перших поверхах жилих будинків. Переведення таких квартир у нежилий фонд завжди викликало певні труднощі, а саме: численні погодження з сусідами, санепідемстанцією, пожежниками тощо, а також значні грошові витрати.

Новий Цивільний кодекс України 2003 року додав багато неприємних сюрпризів для громадян і юридичних осіб у здійсненні їх господарської діяльності, зокрема у питанні оренди приміщень. Одним із таких сюрпризів стала заборона юридичним особам орендувати жилі приміщення під офіс. Звичайно, це торкнулося установ і організацій, які вже розташувалися у жилому фонді, і тих, що мають намір переїхати до нового офісу.

При цьому слід ураховувати, що пошук нових офісів наразі є досить складною справою через великі ціни на офісні приміщення та обмеженість їх кількості.

У главі 59 ЦК України найм (оренда) житла пов’язується лише з використанням його для проживання. Зокрема, згідно із ст. 810 ЦК за договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. В ч. 2 ст. 813 ЦК зазначено, що якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб. Якраз ця норма і створила багато труднощів для орендарів квартир під офіси.

Деякі юристи вважають, що, незважаючи на зазначене формулювання норм ЦК, юридичні особи все ж таки можуть орендувати жилі приміщення під офіс. Їх аргументація зводиться до того, що договір найму житла чітко визначений у Цивільному кодексі і має конкретні ознаки. І якщо хоча б одна з них у договорі відсутня, то договір не може вважатися договором найму житла. Такими ознаками є: 1) наймодавцем має бути власник; 2) предметом договору є житло; 3) житло має передаватися для проживання.

У випадку оренди житла під офіс відсутня ознака цільового використання приміщення і це не є договором найму приміщення, тому не повинні застосовуватися обмеження щодо юридичних осіб, передбачені ст. 813 ЦК. На думку таких юристів, укладається зовсім інший вид договору (наприклад, договір оренди офісу), який не урегульований ЦК, але і не заборонений. Таке твердження можна було б прийняти на озброєння і розвіяти страхи орендарів, якби Господарський кодекс України не вніс свої корективи у вирішення цього питання.

Згідно із ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Даний договір оренди охоплює собою дуже широке коло об’єктів, які можуть бути його предметом. Однак у ч. 2 вказаної статті дається характеристика предмета договору оренди у сфері господарювання і вказується, що у користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (не споживна річ).

Як бачимо, норма містить вичерпний перелік та не залишає можливості на самостійні доповнення. Навряд чи можна визнати жиле приміщення майном виробничо-технічного призначення, тому єдиний висновок у цій ситуації наступний – оренда таких приміщень під офіс законодавством заборонена. Викликає подив той факт, що два принципово суперечливі кодекси Цивільний і Господарській в даній ситуації регулюють відносини однаково.

Але навіть якщо на теоретичному полі ще можна вести дискусії, то сувора практика чітко розставляє все на свої місця. По-перше, на сьогодні майже неможливо зареєструватись як суб’єкт підприємницької діяльності з юридичною адресою в жилому приміщенні. По-друге, податківці ніколи не дозволять віднести витрати по оренді жилого приміщення під офіс на валові витрати, а це чималі суми. По-третє, вже є практика виселення «неправильних орендарів». Наостанку хотілося б висловити думку щодо причин зазначеного нововведення. Навряд чи в цьому випадку законодавець піклувався про захист суспільних інтересів, позаяк офіси в квартирах шкоди нікому не завдавали, оскільки робота нормальної фірми в принципі нічим не відрізняється від проживання.

Однак можна припустити, що нове регулювання найму житла стане в пригоді власникам бізнес-центрів і інших офісів.

Викладена ситуація з орендою жилих приміщень під офіс ставить, як бачимо, чимало запитань, а відповідь на них можна знайти тільки за допомогою кваліфікованого юриста.